Il Trattato teorico-pratico de «Il condominio di Gino Terzago» - giunto alla nona edizione, la terza dopo la scomparsa dell’Autore - vuole dare conto, come le precedenti, dei cambiamenti intervenuti nella disciplina del condominio, e degli sviluppi giurisprudenziali in continua formazione, con un’esposizione finalizzata a delineare ordinatamente tutte le nozioni idonee alla soluzione dei problemi (trattato), le teorie che ne costituiscono il presupposto (teorico) e la pratica attuazione degli stessi (pratico). Nel solco della tradizione, il volume, vuole presentarsi come una «summa» della materia, rispettosa dell’autorevole passato che mantiene intatta la sua attualità, ma anche attenta alle «novità» contemporanee che costituiscono un quotidiano banco di prova per l’interprete e per l’operatore del diritto.
INDICE SOMMARIO
Prefazione alla IX edizione ............................. . VII Gli autori ....................................... . IX Riferimenti ....................................... . XXIX
CAPITOLO PRIMO
INTRODUZIONE
1.1. Premessa ..................................... . 1
1.1.1. La collocazione codicistica ...................... . 2
1.2. La « Riforma » del 2013 ........................... . 4
1.3. La natura giuridica .............................. . 7
A) Proprietà collettiva ............................. . 8
B) L’ente di gestione .............................. . 10
C) La comunione ................................ . 12
D) La proprietà ................................. . 15
1.4. Parti comuni e piani o porzioni di piano ................... . 16
1.5. La particolare configurazione.......................... . 18
1.5.1. I principi ................................ . 20
CAPITOLO SECONDO
LE PARTI COMUNI
2.1. Il condominio e le parti comuni ........................ . 24
2.2. L’art. 1117 c.c.: il regime legale del condominio............... . 25
2.3. Il condominio parziale ............................. . 27
2.3.1. Le opposte tesi ............................. . 28
2.3.2. L’interpretazione costruttiva ..................... . 30
2.3.3. L’assemblea ............................... . 30
2.3.4. La normativa applicabile ....................... . 31
2.3.5. L’amministrazione ........................... . 32
2.3.6. La ripartizione delle spese ...................... . 33
2.4. Il « titolo » contrario.............................. . 34
2.4.1. Il regolamento contrattuale ...................... . 35
2.4.2. Il testamento .............................. . 36
2.4.3. L’usucapione ............................... . 36
2.5. Parti comuni e rinuncia ............................ . 38
2.6. Le singole fattispecie .............................. . 41
2.6.1. Il suolo .................................. . 41
2.6.1.1. Il sottosuolo ............................. . 42
2.6.1.2. Beni ed opere nel sottosuolo ................... . 44
2.6.1.3. Edificio a pilotis ........................... . 46
2.6.1.4. Suolo adiacente o libero ...................... . 47
A) Marciapiede ............................... . 48
B) Ulteriori aree .............................. . 48
B.1) Spazio libero .............................. . 49
B.2) Distacco ................................. . 49
B.3) Cavedio ................................. . 49
B.4) Pozzo luce ................................ . 50
B.5) Vanella ................................. . 50
B.6) Cortile .................................. . 50
B.7) Arretramento .............................. . 52
B.8) Intercapedine .............................. . 52
2.6.1.5. Suolo su pendio ........................... . 53
2.7. I muri maestri ................................. . 54
2.7.1. I muri ed il loro utilizzo in genere ................. . 55
2.7.2. Muro di prospetto e installazione di condizionatori ....... . 56
2.7.3. Apposizione di targhe e simili .................... . 59
2.7.4. Appoggio di canna fumaria ...................... . 61
2.7.5. Muro di sostegno di giardino privato ................ . 65
2.7.6. Locazione del muro a terzi ...................... . 65
2.7.7. Muri perimetrali e costruzione di muri in appoggio ....... . 66
2.7.8. Apertura nel muro perimetrale a vantaggio della proprietà esclusiva . 68
2.8. Le facciate.................................... . 69
2.8.1. Balconi .................................. . 70
2.8.1.1. Elementi del balcone ........................ . 72
2.8.1.2. Frontalini .............................. . 73
2.8.1.3. Soletta del balcone ......................... . 74
2.8.1.4. Il cielino ............................... . 75
2.8.1.5. Costruzione di nuovi balconi ................... . 75
2.8.1.6. Trasformazione in verande .................... . 77
2.8.1.7. Apposizione di inferriate ..................... . 78
2.8.1.8. Tende da sole ............................ . 79
2.8.2. Le fioriere ................................ . 80
2.8.3. Finestre ................................. . 80
2.8.4. Facciate di un complesso edilizio .................. . 81
2.8.5. Pannellatura ............................... . 82
2.9. Il tetto...................................... . 83
2.10. Il sottotetto ................................... . 84
XII INDICE SOMMARIO
2.10.1. Sottotetto e recupero abitativo .................... . 85
2.10.2. Sulla destinazione del sottotetto nella giurisprudenza ...... . 87
2.10.3. Sull’instaurazione del contraddittorio ................ . 88
2.10.4. La trasformazione ............................ . 89
2.10.5. Allaccio ai servizi condominiali ................... . 90
2.10.6. Violazione di norme e ripristino ................... . 91
2.10.7. Aperture (abbaini, lucernai, ecc.) .................. . 92
2.11. Lastrico solare ................................. . 93
2.12. I giardini ................................... . 96
2.13. Cortili ..................................... . 98
2.14. Scale ...................................... . 103
2.14.1. L’andito ................................. . 104
2.14.2. Il vestibolo ............................... . 105
2.14.3. Il portone d’ingresso .......................... . 105
2.14.4. I pianerottoli .............................. . 105
2.15. Il solaio divisorio ............................... . 107
2.16. Locali destinati ai servizi comuni ...................... . 109
2.16.1. Portineria e alloggio del portiere .................. . 110
2.17. Opere che servono all’uso comune ....................... . 112
2.17.1. Ascensori ................................ . 113
2.17.2. Pozzi neri ................................ . 113
2.17.3. Canne fumarie ............................. . 114
2.18. Condutture................................... . 115
2.18.1. Forno .................................. . 116
2.18.2. Riscaldamento ............................. . 117
2.18.3. Scarico delle acque .......................... . 117
2.19. I c.d. « sistemi centralizzati » ........................ . 119
2.20. I c.d. « impianti unitari » .......................... . 120
CAPITOLO TERZO
L’USO DELLE PARTI COMUNI
3.1. Utilizzazione delle parti comuni: il principio informatore .......... . 121
3.1.1. Il limite quantitativo ......................... . 124
3.1.2. Il limite qualitativo .......................... . 128
3.1.3. Casistica sul limite quantitativo e qualitativo ........... . 130
3.1.3.1. Utilizzazione dei muri ....................... . 130
3.1.3.2. Costruzione di vano in sottosuolo ................ . 133
3.1.3.3. Inquinamento acustico ....................... . 133
3.1.3.4. Aperture ............................... . 134
3.1.3.5. Apposizione di cancello ...................... . 135
INDICE SOMMARIO XIII
3.1.3.6. Apposizione di canna fumaria .................. . 135
3.1.3.7. Innesto di costruzione ....................... . 135
3.1.3.8. Da finestra in porta-finestra .................... . 136
3.1.3.9. Animali in libertà ......................... . 136
3.1.3.10. Materiali posti nell’intercapedine ................ . 138
3.1.3.11. Occupazione di porticato ..................... . 138
3.1.3.12. Modifiche al solaio divisorio ................... . 139
3.1.3.13. Ampliamento di una porta .................... . 139
3.1.3.14. Scolo di acque ............................ . 139
3.1.3.15. Occupazione di lastrico solare .................. . 140
3.1.3.16. Costruzione di sporti ........................ . 140
3.2. Il concetto di modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa comune. 142
3.2.1. Passaggio di tubo nel cortile ..................... . 143
3.2.2. Automatizzazione dei cancelli box ................. . 143
3.2.3. Apposizione di cancello su viottolo ................. . 144
3.2.4. Impossibilità di installare il campanello .............. . 144
3.2.5. Installazione di pannelli solari .................... . 144
3.2.6. Installazione di impianto di citofono ................ . 147
3.2.7. Soppressione del servizio di portierato ............... . 148
3.2.8. Sostituzione della caldaia ....................... . 149
3.2.9. Inferriate per protezione ........................ . 149
3.2.10. Appoggio di tubi di gas al muro comune ............. . 149
3.2.11. Ampliamento di una porta ...................... . 150
3.2.12. Canna fumaria ............................. . 150
3.2.13. Uso del muro comune in corrispondenza dell’appartamento . . . 150
3.2.14. Scavo nel muro per una nicchia ................... . 151
3.2.15. Costruzione in appoggio ....................... . 151
3.3. Uso: nozione................................... . 152
3.3.1. Uso indiretto .............................. . 152
3.3.2. Uso più intenso ............................. . 154
3.3.3. Uso spaziale ............................... . 155
3.3.4. Uso turnario ............................... . 155
3.4. Le modificazioni della destinazione d’uso (l’art. 1117-ter) ......... . 157
3.4.1. La « tutela » prevista dall’art. 1117-quater c.c. .......... . 162
3.5. Le innovazioni: concetto. Dottrina ....................... . 164
3.5.1. La giurisprudenza ........................... . 165
3.5.2. Innovazioni e modificazioni ...................... . 166
3.5.3. Innovazioni e manutenzione ..................... . 167
3.5.4. Innovazioni ed opere straordinarie .................. . 168
3.5.5. Il regime delle innovazioni ...................... . 169
3.5.6. Le innovazioni lecite .......................... . 170
3.5.7. Le innovazioni « agevolate » ..................... . 170
3.5.8. Le innovazioni separate ........................ . 176
3.5.9. Le innovazioni vietate: in generale ................. . 180
3.5.10. Le innovazioni vietate per alterazione del decoro architettonico . 183
XIV INDICE SOMMARIO
3.5.10.1. Il decoro architettonico nella disciplina codicistica ..... . 184
3.5.10.2. Elaborazione del concetto di decoro .............. . 185
3.5.10.3. Decoro ed aspetto architettonico ................ . 187
3.5.10.4. Un concetto da interpretare ................... . 190
CAPITOLO QUARTO
PARTI ESCLUSIVE E CONDOMINIO
4.1. Utilizzo delle parti esclusive: esegesi ...................... . 193
4.1.1. Il mutamento di destinazione .................... . 196
4.2. Le immissioni nel condominio ......................... . 199
4.2.1. Principio guida: la destinazione ................... . 200
4.2.2. (Segue): la convivenza .......................... . 201
4.2.3. (Segue): la tollerabilità ......................... . 203
4.2.4. (Segue): la Carta costituzionale .................... . 205
4.2.5. « Immissioni » da animali ...................... . 206
4.2.6. Fattispecie ................................ . 209
4.3. Condominio e distanze legali.......................... . 211
4.4. Servitù e condominio .............................. . 216
4.4.1. Servitù e « uso delle parti comuni » (art. 1102 c.c.) ....... . 220
4.4.2. La legittimazione dell’amministratore ............... . 222
4.5. La sopraelevazione ............................... . 227
4.5.1. La « costruzione » ........................... . 228
4.5.2. Il diritto di sopraelevazione ..................... . 229
4.5.3. Il titolare ................................ . 230
4.5.4. Le modalità ............................... . 232
4.5.5. Le conseguenze ............................. . 233
4.5.6. I limiti .................................. . 234
4.5.7. L’indennità ............................... . 238
CAPITOLO QUINTO
L’ASSEMBLEA
5.1. La volontà del gruppo ............................. . 243
5.2. La convocazione: profili soggettivi ....................... . 245
5.2.1. I soggetti attivi ............................. . 245
5.2.2. I soggetti passivi ............................ . 248
5.2.2.1. La qualifica di condomino ..................... . 248
5.2.2.2. L’appartamento in comproprietà ................. . 250
5.2.2.3. Gli eredi ............................... . 251
5.2.2.4. Usufruttuario e nudo proprietario ................ . 253
5.2.2.5. L’inquilino .............................. . 254
5.2.2.6. L’utilizzatore nel contratto di leasing............... . 255
5.2.2.7. Procedimenti cautelari ed esecutivi ............... . 256
INDICE SOMMARIO XV
5.2.2.8. Diritto di uso e di abitazione .................. . 257
5.2.2.9. Il condomino apparente ...................... . 257
A) Soluzione positivista .......................... . 258
B) La soluzione negativista ....................... . 259
C) L’intervento delle Sezioni Unite ................... . 260
5.2.2.10. Il condominio parziale ...................... . 262
5.3. La convocazione: profili oggettivi........................ . 262
5.3.1. La forma ................................. . 264
5.3.2. L’ordine del giorno ........................... . 265
5.3.3. Le varie ed eventuali .......................... . 268
5.3.4. L’orario .................................. . 269
5.3.5. Il termine ................................ . 271
5.3.6. Il luogo ................................. . 274
5.4. La partecipazione del rappresentante...................... . 276
5.4.1. La delega all’amministratore ..................... . 276
5.4.2. La forma della delega ......................... . 277
5.4.3. Le disposizioni del regolamento ................... . 279
5.4.4. La procura generale o speciale .................... . 281
5.5. L’assemblea nel suo divenire .......................... . 282
5.5.1. Il presidente ............................... . 283
5.5.2. Il segretario ............................... . 285
5.5.3. La presenza dell’amministratore ................... . 286
5.5.4. La preesistenza delle tabelle millesimali .............. . 291
5.5.5. I quorum costitutivi e deliberativi .................. . 292
5.5.5.1. La doppia maggioranza ...................... . 293
5.5.5.2. Le varie maggioranze richieste .................. . 295
5.5.6. L’allontanamento del condomino .................. . 298
5.5.7. Il conflitto di interessi ......................... . 299
5.5.8. La prova di resistenza ......................... . 302
5.5.9. L’impedimento alla discussione ................... . 304
5.6. Le attribuzioni dell’assemblea ......................... . 305
5.7. Il verbale .................................... . 308
5.7.1. L’individuazione dei partecipanti e dei votanti .......... . 309
5.7.2. L’approvazione del bilancio ...................... . 311
5.7.3. I dati temporali ............................. . 311
5.7.4. Gli allegati ............................... . 311
5.7.5. Gli interventi dei presenti ...................... . 312
5.7.6. La redazione materiale ......................... . 312
5.7.7. Il comportamento in assemblea ................... . 313
5.7.8. La lettura ................................ . 314
5.7.9. La trascrizione nel registro ...................... . 315
5.7.10. La mancata tenuta ........................... . 315
5.8. L’invalidità delle delibere condominiali .................... . 317
5.8.1. L’evoluzione della giurisprudenza .................. . 317
XVI INDICE SOMMARIO
5.8.2. Le diverse fattispecie .......................... . 324
A) Omissione dell’avviso di convocazione. .............. . 324
B) Carenze dell’ordine del giorno .................... . 325
C) Deleghe superiori al consentito ................... . 326
D) Incompletezza del verbale assembleare ............... . 327
E) Impedimento alla discussione .................... . 327
F) Maggioranze inferiori a quelle prescritte ............. . 328
G) Conflitto di interessi ......................... . 329
H) Eccesso di potere ............................ . 330
CAPITOLO SESTO
L’AMMINISTRATORE
6.1. La natura dell’incarico............................. . 335
6.2. Le incompatibilità e i requisiti ........................ . 339
6.3. Persona fisica o giuridica? ........................... . 347
6.4. Le problematiche sulla nomina ......................... . 350
6.4.1. Obbligatorietà o facoltatività ..................... . 350
6.4.2. Il patto di riserva ............................ . 353
6.4.3. L’annotazione nel registro ....................... . 354
6.4.4. La convocazione e la delibera ..................... . 356
6.4.5. La conferma ............................... . 358
6.4.6. I presupposti di comunicazione e di assicurazione ........ . 359
6.4.7. L’accettazione dell’incarico ...................... . 363
6.5. Le vicende del rapporto ............................. . 365
6.5.1. La durata ................................. . 365
6.5.2. Le cause di estinzione del mandato ................. . 366
6.5.3. La rinuncia ............................... . 367
6.5.4. La revoca da parte dell’assemblea .................. . 368
6.5.5. La revoca da parte dell’autorità giudiziaria ............ . 371
6.5.5.1. Le diverse ipotesi .......................... . 371
6.5.5.2. La natura del provvedimento ................... . 375
6.5.6. La prorogatio imperii ........................... . 380
6.6. I diritti ..................................... . 384
6.6.1. I mezzi e il rimborso ......................... . 384
6.6.2. Il compenso e la misura ........................ . 387
6.7. Le attribuzioni ................................. . 392
6.7.1. Esecuzione delle delibere ....................... . 393
6.7.2. Osservanza del regolamento di condominio ............ . 395
6.7.3. Disciplina dell’uso delle cose comuni e prestazione dei servizi
nell’interesse comune ......................... . 397
6.7.4. Riscossione dei contributi ...................... . 398
6.7.5. Atti conservativi ............................ . 402
INDICE SOMMARIO XVII
6.8. I provvedimenti e la loro impugnativa..................... . 405
6.8.1. L’interpretazione del disposto dell’art. 1133 c.c. ......... . 405
6.8.2. I provvedimenti dell’amministratore ................ . 407
6.8.3. La pregiudizialità o alternatività dell’impugnativa ........ . 410
6.8.4. I limiti del sindacato ......................... . 411
6.8.5. La deroga posta nel regolamento .................. . 413
6.8.6. La sospensione del provvedimento .................. . 414
6.8.7. Il reclamo all’assemblea ........................ . 414
6.8.8. Il ricorso all’autorità giudiziaria ................... . 416
6.9. La gestione amministrativa .......................... . 417
6.9.1. Il registro dei verbali delle assemblee ............... . 418
6.9.2. L’anagrafe condominiale ........................ . 420
6.9.3. Gli adempimenti in materia di privacy ............... . 424
6.9.4. Il registro delle entrate e delle uscite ................ . 430
6.9.5. Il rendiconto .............................. . 431
6.9.6. Il bilancio ................................ . 436
6.9.7. Il conto corrente ............................ . 438
6.9.8. L’ulteriore documentazione ...................... . 440
6.9.9. Il limite temporale della conservazione ............... . 442
6.9.10. L’obbligo di consegna da parte dell’amministratore ....... . 443
6.9.11. La richiesta di copie da parte dei condomini ........... . 446
6.10. Le responsabilità ............................... . 448
6.10.1. Attività di amministrazione ..................... . 450
6.10.2. Custodia e vigilanza .......................... . 451
6.11. La responsabilità verso il condominio .................... . 454
6.11.1. Informative ............................... . 454
6.11.2. Eccesso di potere ............................ . 456
6.11.3. Furto in appartamenti ........................ . 458
6.11.4. Servizi condominiali .......................... . 459
6.11.5. Sicurezza nei luoghi di lavoro e degli impianti ......... . 459
6.12. La responsabilità verso il condomino ..................... . 463
6.13. La responsabilità extracontrattuale ..................... . 464
6.14. La responsabilità verso terzi ......................... . 465
6.15. La responsabilità penale ........................... . 466
CAPITOLO SETTIMO
IL REGOLAMENTO
7.1. Esegesi dell’art. 1138 c.c. ........................... . 469
7.2. Obbligatorietà .................................. . 470
7.3. Tipi di regolamenti............................... . 472
XVIII INDICE SOMMARIO
7.4. Il regolamento assembleare ........................... . 473
7.4.1. La maggioranza richiesta ....................... . 473
7.4.2. Mancata approvazione e intervento dell’autorità giudiziaria . . . 474
7.5. Il regolamento c.d. esterno ........................... . 480
7.5.1. Le clausole limitative della proprietà ................ . 484
7.5.2. Opponibilità e trascrizione ...................... . 487
7.5.3. Sulla trascrizione anteriore alla vendita ............... . 488
7.5.4. La modifica delle clausole ....................... . 490
7.5.5. Mandato a redigere e/o riserva di redazione ............ . 492
7.6. Il contenuto ................................... . 494
7.6.1. Uso delle cose e servizi comuni ................... . 496
7.6.2. Ripartizione delle spese ........................ . 496
7.6.3. Decoro dell’edificio ........................... . 497
7.6.4. Amministrazione ............................ . 498
7.6.5. Sanzioni ................................. . 499
7.7. L’interpretazione ................................ . 501
7.8. Le menomazioni dei diritti spettanti ai singoli condomini .......... . 504
7.8.1. Uso delle proprietà esclusive ..................... . 505
7.8.2. Utilizzo delle parti comuni ...................... . 507
7.8.3. Limitazioni inerenti l’immobile ................... . 508
7.9. La posizione del conduttore........................... . 509
7.10. I « facta concludentia » ............................ . 510
CAPITOLO OTTAVO
LE TABELLE MILLESIMALI
8.1. Le tabelle millesimali.............................. . 513
8.2. La natura e l’approvazione .......................... . 515
8.2.1. Le posizioni della dottrina ...................... . 515
8.2.2. L’interpretazione giurisprudenziale ................. . 519
8.3. La legittimazione dell’amministratore ..................... . 525
8.4. La formazione tecnica ............................. . 528
8.4.1. I criteri per la redazione ....................... . 528
8.4.2. Le indicazioni dei giudici ....................... . 530
8.5. La modifica, la rettifica e la revisione..................... . 533
8.5.1. I presupposti: l’errore ......................... . 534
8.5.2. I presupposti: l’alterazione del rapporto di valore ........ . 537
8.6. Decorrenza degli effetti della sentenza..................... . 542
8.7. Il problema del diritto al panorama...................... . 543
INDICE SOMMARIO XIX
CAPITOLO NONO
LE SPESE
9.1. Le denominazioni ................................ . 548
9.2. I poteri dell’assemblea in tema di ripartizione delle spese........... . 554
9.3. La c.d. « diversa convenzione » ........................ . 558
9.4. La tipologia delle spese ............................. . 559
9.4.1. Spese gravose e voluttuarie ...................... . 559
9.4.2. Spese ordinarie e straordinarie .................... . 561
9.4.3. Spese straordinarie di notevole entità ................ . 562
9.4.4. Adeguamento impianti a normativa ................ . 563
9.4.5. Spese di conservazione e di esercizio ................ . 564
9.4.6. La misura ................................ . 565
9.5. Il fondo speciale................................. . 567
9.6. Spese anticipate dal condomino......................... . 572
9.7. Spese anticipate dall’amministratore ...................... . 574
9.8. Effetti del trasferimento delle unità immobiliari sulle spese ......... . 577
9.8.1. La responsabilità dell’« acquirente » ................ . 578
9.8.2. La responsabilità del « venditore » ................. . 580
9.8.3. Deroghe pattizie e riscossione .................... . 582
9.8.4. Acquisto all’asta ............................ . 583
9.8.5. Il fallimento del condomino e il recupero delle spese ...... . 584
9.9. Il riparto provvisorio .............................. . 585
9.10. Natura dell’obbligo............................... . 587
9.11. Il soggetto obbligato al pagamento ....................... . 589
A) Rapporto locatore/conduttore ....................... . 589
B) Rapporto usufruttuario/nudo proprietario ............... . 591
C) Rapporto alienante/acquirente. ...................... . 595
D) Rapporto condomino titolare/condomino apparente. ......... . 595
9.12. Le spese « pluriennali » ............................ . 598
9.13. La ripartizione nel condominio parziale.................... . 600
9.14. Il pagamento al terzo: solidarietà, parziarietà, responsabilità sussidiaria . . 601
9.15. Il decreto ingiuntivo .............................. . 607
9.15.1. Legittimazione attiva ......................... . 608
9.15.2. Legittimazione passiva ........................ . 610
9.15.3. L’opposizione a decreto ingiuntivo e la contestazione del titolo del
credito. ................................. . 611
9.15.4. Ritardato pagamento: penalità e interessi di mora ........ . 614
9.15.5. Sospensione del servizio al condomino moroso .......... . 616
XX INDICE SOMMARIO
9.16. Le singole fattispecie: premessa ......................... . 618
9.17. Le scale: composizione.............................. . 619
9.17.1. Pianerottoli, anditi e corridoi .................... . 621
9.17.2. Sottoscala ................................ . 623
9.17.3. Sopraelevazione ............................. . 624
9.17.4. Muri ................................... . 624
9.17.5. Illuminazione e pulizia ........................ . 625
9.17.6. Elementi strutturali: corrimano, ringhiere, gradini (alzate e pedate) .................................... . 627
9.17.7. Le unità immobiliari con accesso dall’esterno ........... . 627
9.17.8. Spese e maggior uso .......................... . 630
9.17.9. Pluralità di scale ............................ . 631
9.18. Lastrico solare e terrazza a livello....................... . 632
9.18.1. Identificazione del lastrico ...................... . 633
9.18.2. La natura comune o esclusiva .................... . 634
9.18.3. La rinuncia all’uso esclusivo ..................... . 635
9.18.4. La terrazza a livello .......................... . 635
9.18.5. I criteri di ripartizione ........................ . 636
9.18.6. Casistica sulla tipologia di spese .................. . 638
9.18.7. In particolare: danni da infiltrazioni ................ . 639
9.18.8. Il cortile con funzione di « copertura » .............. . 644
9.19. Soffitti, volte e solai.............................. . 645
9.20. Altri tipi di spesa: balconi .......................... . 647
9.21. (Segue): acqua ................................ . 649
9.22. (Segue): muri e facciate ........................... . 650
9.23. (Segue): tetto ................................. . 653
9.24. (Segue): canali di scarico .......................... . 655
9.25. (Segue): lucernai e canne fumarie ...................... . 655
9.26. (Segue): muri di recinzione ......................... . 656
9.27. (Segue): autoclave .............................. . 656
CAPITOLO DECIMO
LE CONTROVERSIE
10.1. La competenza del giudice di pace ...................... . 659
10.1.1. Misura e modalità d’uso dei servizi ................. . 659
10.1.2. Immissioni ............................... . 663
10.1.3. Valore della causa ........................... . 664
10.2. Arbitrato e clausola compromissoria ..................... . 666
10.2.1. Compatibilità con l’art. 1137 c.c. ................. . 666
INDICE SOMMARIO XXI
10.2.2. Sulla sospensione della delibera ................... . 667
10.2.3. La clausola del regolamento ..................... . 669
10.3. L’impugnazione della delibera ........................ . 671
10.3.1. La legittimazione attiva ....................... . 673
10.3.2. La natura del giudizio ........................ . 675
10.3.3. La forma della domanda ....................... . 676
10.3.4. La competenza a decidere ...................... . 679
10.3.5. Il termine di decadenza ........................ . 680
10.3.6. L’interesse ad impugnare ....................... . 681
10.3.7. L’inibitoria ............................... . 682
10.3.8. I limiti del sindacato ......................... . 684
10.4. La legittimazione dell’amministratore .................... . 686
10.4.1. Il potere di rappresentanza giudiziale ............... . 686
10.4.2. La vocatio in ius ............................. . 689
10.4.3. Il conferimento di apposito mandato ................ . 691
10.4.4. Cessazione della carica e interruzione del processo ........ . 692
10.4.5. Il concorso dei condomini ...................... . 693
10.4.6. La notizia all’assemblea di lite passiva e/o attiva ......... . 695
10.5. Il dissenso dei condomini rispetto alle liti .................. . 696
10.5.1. L’àmbito di applicazione della norma ............... . 696
10.5.2. La manifestazione di volontà del condomino ........... . 699
10.5.3. Le conseguenze dell’atto di estraneazione ............. . 701
10.6. La volontaria giurisdizione.......................... . 703
10.6.1. La procedura .............................. . 703
10.6.2. L’amministratore di nomina giudiziaria .............. . 705
10.6.3. L’intervento del magistrato ..................... . 706
10.6.4. Il curatore speciale .......................... . 713
CAPITOLO UNDICESIMO
PROFILI CONTRATTUALI
11.1. Generalità: i contratti nel condominio .................... . 717
a) La somministrazione ......................... . 720
b) Lavoro in economia .......................... . 720
c) Cottimo ................................. . 721
d) Servizi .................................. . 722
11.2. L’appalto. Elementi costitutivi del contratto................. . 722
11.2.1. Le parti ................................. . 723
a) Il direttore dei lavori ......................... . 725
b) Il progettista .............................. . 729
c) Il coordinatore della sicurezza .................... . 731
11.2.2. L’oggetto ................................ . 732
11.2.3. La forma ................................. . 734
11.2.4. Il prezzo ................................. . 735
XXII INDICE SOMMARIO
11.2.5. Verifica ed accettazione dell’opera ................. . 737
11.2.6. Il pagamento .............................. . 738
11.2.7. Difformità e vizi dell’opera ..................... . 739
11.2.8. Rovina e difetti di cose immobili ................. . 744
11.2.8.1. Edifici o altre cose immobili destinate per loro natura a lunga
durata ................................ . 745
11.2.8.2. Concetto di costruzione ..................... . 745
11.2.8.2.1. Vizi palesi ........................... . 748
11.2.8.2.2. Vizi occulti ........................... . 748
11.2.8.2.3. Vizi palesi ma occultati ................... . 748
11.2.8.3. Rovina o pericolo di rovina ................... . 748
11.2.8.4. Gravi difetti ............................ . 749
11.2.8.5. Le responsabilità .......................... . 752
11.2.9. Legittimazione attiva ......................... . 755
11.2.10. Durata della garanzia ......................... . 757
11.2.11. Denuncia ................................ . 757
11.2.12. La prescrizione ............................. . 758
11.2.13. Compiti dell’amministratore ..................... . 759
11.3. Il contratto di assicurazione ......................... . 761
11.4. Il contratto di mutuo ............................. . 762
11.4.1. Il potere dell’amministratore .................... . 763
11.4.2. Condominio con meno di otto condomini ............ . 764
11.4.3. Condominio con più di otto condomini .............. . 764
CAPITOLO DODICESIMO
IL SERVIZIO DI ASCENSORE
12.1. Proprietà dell’ascensore ............................ . 767
12.2. Installazione successiva: innovazione o miglior uso del bene?........ . 769
12.3. Installazione ad opera del singolo ex art. 1102 c.c ............ . 772
12.4. Installazione ai sensi della legge n. 13/1989: evoluzione normativa e
giurisprudenziale. ............................... . 776
12.4.1. Soggetti legittimati ed azioni esperibili .............. . 782
12.4.2. Abbattimento delle barriere architettoniche e distanze ..... . 785
12.4.3. Installazione e menomazione utilità di un condomino ..... . 787
12.4.4. Contemperamento dei contrapposti interessi ........... . 790
12.5. La partecipazione successiva al servizio: riparto spese ............ . 795
12.6. La sicurezza dell’impianto .......................... . 798
12.7. Condominio di due soli partecipanti ..................... . 801
12.8. L’uso dell’ascensore .............................. . 803
12.9. Ricostruzione e sostituzione .......................... . 804
INDICE SOMMARIO XXIII
12.10. Ripartizione delle spese ............................ . 805
a) Spese di impianto ........................... . 806
b) Spese di gestione ............................ . 806
c) L’adeguamento dell’impianto alla normativa di legge ...... . 807
d) Locali al piano terra e spese ..................... . 808
12.11. Maggiore uso da parte di un condomino................... . 809
12.12. Se sia possibile l’esonero per il mancato uso temporaneo ........... . 810
CAPITOLO TREDICESIMO
IL SERVIZIO DI RISCALDAMENTO
13.1. La comunione dell’impianto.......................... . 811
13.2. Parità ed uniformità di calore ........................ . 813
13.2.1. Riduzione del godimento e riduzione delle spese ........ . 814
13.3. Il risparmio energetico: la legge n. 10/1991 ................ . 816
13.4. Trasformazione dell’impianto centralizzato in impianti unifamiliari a gas:
evoluzione normativa. ............................. . 817
13.4.1. L’iter per la trasformazione: evoluzione della giurisprudenza . . . 820
13.4.2. Adempimenti successivi e questioni connesse .......... . 823
13.4.3. Riflessioni in merito all’attuabilità della trasformazione .... . 826
13.5. Termoregolazione e contabilizzazione del calore ............... . 828
13.6. Il responsabile dell’impianto ......................... . 833
13.6.1. Funzioni e responsabilità del terzo responsabile ......... . 833
13.7. La posizione del conduttore e la trasformazione dell’impianto ....... . 836
13.8. L’accensione .................................. . 837
13.9. Il distacco unilaterale dall’impianto centralizzato ............. . 839
13.9.1. I principi elaborati ante Riforma dalla giurisprudenza di legittimità. ................................... . 840
13.9.1.1. (Segue): la prova del mancato aggravio di spesa per i condomini
allacciati ............................... . 842
13.9.2. Il distacco oggi: presupposti e criticità .............. . 845
13.9.3. Le altre problematiche connesse ................... . 849
a) Distacco e regolamento di condominio. .............. . 849
b) Distacco e normativa regionale. ................... . 851
c) Distacco e scarico dei fumi. ..................... . 852
13.9.4. La contribuzione alle spese ...................... . 854
13.10. La ripartizione delle spese di riscaldamento ................. . 857
13.10.1. Derogabilità .............................. . 860
13.10.2. Spese di conservazione ........................ . 861
13.10.3. Spese per nuova costruzione ..................... . 861
13.10.4. Unità immobiliare priva di allaccio ................ . 862
XXIV INDICE SOMMARIO
13.10.5. Spese per condutture di diramazione di un corpo di fabbrica
staccato ................................. . 864
13.11. Riscaldamento a pannelli radianti...................... . 865
13.12. Impianto che serve due edifici limitrofi .................... . 866
CAPITOLO QUATTORDICESIMO
IL SERVIZIO DI PORTIERATO
14.1. La figura del portiere ............................. . 869
14.2. Part-time e portierato ............................ . 874
14.3. Il lavoro ripartito............................... . 875
14.4. Nomina, assunzione e sorveglianza...................... . 877
14.4.1. Documenti per l’assunzione ..................... . 879
14.4.2. Il periodo di prova .......................... . 879
14.4.3. Il potere disciplinare ......................... . 880
14.4.4. La cessazione del rapporto ...................... . 882
14.5. L’alloggio ................................... . 883
14.5.1. Il rilascio dell’alloggio ........................ . 885
14.6. Ripartizione delle spese ............................ . 885
14.7. La soppressione del servizio .......................... . 887
14.8. Il servizio di pulizia ............................. . 893
14.8.1. La legge 25 gennaio 1994 n. 82 .................. . 894
14.8.2. Sanzioni ................................. . 894
14.8.3. Requisiti di onorabilità ........................ . 894
14.8.4. Il decreto ministeriale 7 luglio 1997 n. 274 ........... . 895
14.8.5. Il servizio eseguito a turno dai condomini ............ . 898
CAPITOLO QUINDICESIMO
I SERVIZI MINORI
15.1. Il diritto ad installare un’antenna TV: quadro normativo ........ . 901
15.1.1. La natura di tale diritto ....................... . 903
15.1.2. La ricezione radiotelevisiva nella previsione codicistica ..... . 906
15.1.3. L’antenna satellitare .......................... . 908
15.1.4. Casistica ................................. . 910
a) Installazione di antenna televisiva centralizzata ......... . 910
b) Dismissione impianto TV ...................... . 910
c) Manutenzione ............................. . 911
d) Divisione della spesa ......................... . 911
e) Danni arrecati dall’antenna ..................... . 912
f) Ampliamento canali .......................... . 912
INDICE SOMMARIO XXV
g) Mandato all’amministratore ..................... . 912
h) Rimozione antenne per lavori al tetto o al terrazzo ....... . 913
15.2. Antenne per telefonia cellulare ........................ . 913
15.3. Autoclave ................................... . 916
15.4. Condizionatore d’aria............................. . 918
15.5. Impianto citofonico .............................. . 921
15.6. La piscina condominiale ........................... . 922
15.6.1. La disciplina applicabile ....................... . 923
15.6.2. La responsabilità dell’amministratore ............... . 924
15.6.3. Le spese ................................. . 926
15.7. Impianto fotovoltaico ............................. . 927
15.7.1. Approvazione delle opere e modalità applicative ......... . 929
15.8. Impianto di videosorveglianza ........................ . 932
15.8.1. I principi sulla tutela della riservatezza .............. . 935
15.8.2. Adempimenti formali e prescrizioni tecniche ........... . 938
CAPITOLO SEDICESIMO
GLI SPAZI PER PARCHEGGI
16.1. La stratificazione della normativa ...................... . 941
16.2. La legge ponte 6 agosto 1967 n. 765.................... . 944
16.2.1. La posizione della giurisprudenza .................. . 946
16.3. L’art. 26 della legge 28 febbraio 1985 n. 47 ............... . 951
16.4. La legge Tognoli 24 marzo 1989 n. 122 ................. . 952
16.4.1. Quorum deliberativo .......................... . 955
16.4.2. La posizione del dissenziente .................... . 956
16.4.3. La modifica introdotta dalla legge 15 maggio 1997 n. 27 ... . 960
16.4.4. La formulazione attuale dell’art. 9 dopo le ultime modifiche . . 961
16.5. Il successivo intervento legislativo: la legge 28 novembre 2005 n. 246 . . . 963
16.5.1. Le interpretazioni della dottrina e della giurisprudenza .... . 965
16.6. Le disposizioni di cui alla legge n. 220/2012 ............... . 970
16.7. Il c.d. condominio box e a cielo aperto ................... . 972
CAPITOLO DICIASSETTESIMO
QUASI CONDOMINIO / CONDOMINIO MINIMO
17.1. Premessa: il condominio e le figure affini .................. . 975
17.2. Il condominio minimo tra gli opposti orientamenti ............. . 977
XXVI INDICE SOMMARIO
17.3. L’intervento delle Sezioni Unite ....................... . 980
17.4. La norma di rinvio .............................. . 985
17.5. L’assemblea .................................. . 986
17.6. La nomina dell’amministratore........................ . 989
17.7. Le spese .................................... . 989
CAPITOLO DICIOTTESIMO
IL CONDOMINIO COMPLESSO E ORIZZONTALE
18.1. Le problematiche sottese al supercondominio ................. . 991
18.2. Le opinioni della dottrina sulla normativa applicabile ........... . 993
18.3. La posizione della giurisprudenza e il suo contributo ............ . 995
18.4. Le conseguenze della scelta interpretativa nella gestione........... . 999
18.5. L’attuale incerta previsione codicistica .................... . 1002
18.5.1. L’amministratore del supercondominio .............. . 1005
18.5.2. L’assemblea del supercondominio .................. . 1006
18.5.3. La nuova figura del rappresentante ................. . 1008
18.6. Il condominio orizzontale ........................... . 1010
CAPITOLO DICIANNOVESIMO
IL CONSORZIO RESIDENZIALE
19.1. Premessa .................................... . 1013
19.2. La dottrina .................................. . 1014
19.3. La giurisprudenza .............................. . 1016
19.4. La normativa applicabile: la nostra opinione, gli arresti della Cassazione e
la Riforma .................................. . 1018
CAPITOLO VENTESIMO
LA MULTIPROPRIETÀ IMMOBILIARE
20.1. L’evoluzione del diritto di proprietà ..................... . 1023
20.2. Il quadro normativo ............................. . 1024
20.3. Le definizioni in dottrina........................... . 1027
20.4. Le definizioni della giurisprudenza ..................... . 1031
20.5. Il contenuto della multiproprietà ....................... . 1033
INDICE SOMMARIO XXVII
20.6. Dai nostri spunti di riflessione agli ultimi approdi normativi ....... . 1035
20.7. La costituzione ................................ . 1037
20.8. L’amministrazione .............................. . 1038
20.9. La tabella millesimale ............................ . 1039
CAPITOLO VENTUNESIMO
SCIOGLIMENTO E PERIMENTO
21.1. Scioglimento del condominio.......................... . 1041
21.1.1. Presupposto: il concetto di edifici autonomi ........... . 1042
21.1.2. Costituzione in condominii separati ................ . 1046
21.1.3. Scioglimento consensuale: maggioranze .............. . 1047
21.1.4. Scioglimento giudiziale ........................ . 1048
21.1.4.1. (Segue): la legittimazione passiva ................. . 1054
21.1.5. La comunione di alcuni beni dopo lo scioglimento ....... . 1056
21.1.6. La ripartizione delle spese ...................... . 1058
21.2. Il perimento dell’edificio............................ . 1058
21.2.1. La determinazione dei tre quarti del valore ............ . 1060
21.2.2. La vendita all’asta del suolo ..................... . 1061
21.2.3. Modalità di ricostruzione ....................... . 1063
21.2.3.1. Spese per la ricostruzione ..................... . 1065
21.2.4. Perimento per meno di tre quarti ................. . 1066
21.2.5. La ricostruzione di un condomino e la posizione del dissenziente . 1069
Indice analitico..................................... . 1071
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